房地产投资项目财务分析概述
房地产投资项目财务分析基本报表
传统的财务分析指标
现代的财务分析指标
房地产投资项目财务分析的应用
 6．1．1房地产项目财务分析的含义
    财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
  财务分析的基本程序是：
 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
 2．编制基本财务报表。
 3．财务分析指标的计算与评价。
 4．进行不确定性分析。
 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
  财务分析的基本程序是：
 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
 2．编制基本财务报表。
 3．财务分析指标的计算与评价。
 4．进行不确定性分析。
 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
 2．衡量项目的清偿能力
    这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
 3．衡量项目的资金平衡能力
    资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。

6．2．1现金流量表
 1．现金流量表的含义
    现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
 2．现金流量表的种类
   按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
 1）全部投资现金流量表
    全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。
    其表格形式见表6-1。
序号 项   目 合 计  1  2 3  …  N
 1 现金流入      
1．1
1．2
1．3
1．4
1．5
1．6
1．7 销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金      
2 现金流出      2．1
2．2
2．3
2．4
2．5
2．6
2．7 开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税      
 3 净现金流量      
 4 累计净现金流量      
计算指标：  1、财务内部收益率（%）：
            2、财务净现值（ic=    %）：
            3、投资回收期（年）：
            4、基准收益率（%）：       

【加入收藏】
【繁体中文】
【 帮  助 】