土地制度+潜在需求=承受力
－2008年房地产行业投资策略
  
2008年投资要点：调控难改供求缺口、规模化、资源优势
住宅（增持，上调）
商务地产（增持，维持）
土地制度决定房价收入比
供求鸿沟
调控难改供求缺口
规模化生存
重点公司分析
美国的房价收入比在房价最高的2006年，也不过3.80倍。而香港的房价收入比，在泡沫破裂后房价最低的2001年也有10.62倍，而且很快就卷土重来，预计2007年将达到16倍左右

按照官方的统计数据，2007年中国大陆的房价收入比为9.23倍，北京、上海则分别为14.15倍、10.85倍
房价收入比的计算：
房价=住宅平均价格*人均居住面积*家庭平均规模
收入=人均可支配收入（或中位数收入）*家庭平均规模

需要强调的是，房价收入比已经剔除了收入变化对于该指标的影响

因此，香港居民较高的收入并不成为其房价收入比高昂的原因。更何况，1996年香港居民的家庭中位数收入为20.4万港元，而2006年也只有20.7万港元，基本没有发生变化
人口红利、城市化进程加速。与美国一样，现在的香港并不存在人口红利、城市化进程加速等利好

投资渠道单一导致房价收入比高昂。我们认为，在中国香港一个如此国际化的城市，这个理由并不成立

土地稀缺。中国香港尚有70%的土地没有开发利用，这个理由也没有说服力。至于中国大陆，这个理由更不可能成立

流动性泛滥。自2000年以来，全球一直处于流动性泛滥的局面。但我们需要考虑的是:首先, 流动性泛滥是所有行业所面临的问题，并不是房地产行业的独特问题;其次, 流动性泛滥只会引致房价收入比的相对变化，但长期以来房价收入比绝对值相差如此悬殊，流动性泛滥是难以解释的

中国香港实行土地批租制度

中国大陆以往以协议出让为主，2003年以来，招拍挂制度逐步推广

两者的土地市场，都是卖方完全垄断的市场
在卖方完全垄断的土地市场中，土地供不应求的局面导致房价收入比居高不下，而开发商预期未来这一局面将延续，选择囤地和捂盘也在意料之中。

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