谨呈：烟台园城实业有限公司 新世界营销策略 计划书 一 营销计划的主旨 4 二 营销计划的原则 5 三 新世界研读（swot分析） 6 S(优势)分析 6 W（劣势）分析 7 O(机会点)分析 7 T(威胁点)分析 7 四 策划宣传目标 8 五 市场操作整合推广方案 9 新世界是什么样的产品？ 9 项目简介 9 基本指标 10 产品定位 11 客户是谁？ 12 客户分类 12 客户定位 12 客户来源区域分析 13 客户层次分析 13 客户的需求是什么？ 15 实际需求 15 心理需求 15 怎样满足客户的需求？ 16 针对客户群落的销售主张 16 依靠营销的系统工程 16 包装 17 创造卖点 17 遏制竞争 18 提升产品的品质附加值 18 怎样吸引客户？ 20 节点型的推广方案 20 总体价格策略 20 个体定价策略 21 推广方案的包装策略 21 怎样解决客户的顾虑？ 27 展示 27 承诺 27 服务 27 内部管理 28 怎样促进成交？ 29 销售技巧 29 服务意识 29 如何保障销售过程的顺利进行？ 30 整个市场流程控制 30 销售管理主要内容——行政制度 30 销售管理主要内容——奖励制度 31 销售管理主要内容——现场管理制度 32 销售管理的主要内容——过程管理 32 六 阶段性营销策略 34 内部认购期 34 时间段 34 营销目标 34 营销策略 34 价格策略 35 宣传推广策略 35 开盘销售期 37 时间段 37 营销目标 37 营销策略 37 价格策略 37 宣传推广策略 37 旺销期 39 时间段 39 营销目标 39 营销策略 39 价格策略 39 宣传推广策略 39 平稳销售期 41 时间段 41 营销目标 41 营销策略 41 价格策略 41 宣传推广策略 41 营销计划的主旨 本计划书主旨在于通过烟台整体住宅市场及项目所处之区域市场的分析，同时通过对项目本身优劣势的研读，提出对项目后续发展的主体思路以及具体实施方案和策略，以便使项目能在整体的运作中能够按照市场化操作的原则进入良性化发展的轨道。 营销计划的原则 本计划书所有的策划思路都符合以下原则 发展商销售利润最大化的原则 本项目销售速度最大化的原则 3、 树立一个具有市场号召力的发展商品牌形象的原则 新世界研读（swot分析） S(优势)分析 区域优势 本项目所在区域属于烟台历史最为悠久的老城区芝罘区，位于烟台市芝罘区幸福河东地区。东临交通主干线芝罘屯路，西临幸福河路，幸福南路从南面小区主入口门前经过，北靠幸福地区交通主线幸福中路。地块距离市中心区比较近，区位价值相对较高，而且有比较大的价值可提升空间；本区域生活配套非常完善，银行、邮局、医院、学校、超市等生活必需配套一应俱全。 交通优势 紧邻幸福南路和幸福中路，交通便利，共有7条公交线路从小区门口经过。从家里

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